Affitti brevi e tasse: cosa deve sapere il proprietario
Mettere una casa su Airbnb, Booking o su un altro portale può sembrare semplice: si pubblicano le foto, si stabilisce il prezzo, arrivano le prenotazioni e si incassano i soggiorni. Dal punto di vista fiscale, però, gli affitti brevi richiedono qualche attenzione in più.
Il proprietario deve infatti capire come dichiarare i redditi, quale regime fiscale scegliere, cosa succede quando interviene una piattaforma e quando una semplice locazione rischia di trasformarsi in un’attività imprenditoriale.
Negli ultimi anni, inoltre, il settore è diventato progressivamente più regolamentato. Accanto alle tasse sono comparsi nuovi obblighi legati al Codice Identificativo Nazionale, alla sicurezza degli immobili e alla trasparenza degli annunci.
Per chi vuole affittare una casa per pochi giorni alla volta, quindi, conoscere le regole prima di iniziare è molto più semplice che cercare di sistemare tutto a posteriori.
Cosa si intende fiscalmente per affitto breve
Dal punto di vista fiscale, una locazione breve è un contratto relativo a un immobile abitativo con durata non superiore a 30 giorni, stipulato tra persone fisiche al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa.
La regola dei 30 giorni riguarda il singolo contratto. Tuttavia, se durante lo stesso anno proprietario e medesimo inquilino stipulano più contratti e la durata complessiva supera i 30 giorni, possono scattare gli obblighi di registrazione.
Nella locazione breve possono essere compresi anche alcuni servizi strettamente collegati all’utilizzo dell’abitazione, come la fornitura della biancheria, la pulizia dei locali, le utenze, il Wi-Fi o l’aria condizionata. Servizi più tipicamente alberghieri, invece, possono modificare la natura dell’attività.
Affittare una casa per pochi giorni non significa quindi automaticamente gestire una struttura ricettiva, ma bisogna rispettare i confini previsti per la locazione.
Come vengono tassati gli affitti brevi
Il reddito ottenuto dalla locazione deve essere dichiarato. Per il proprietario esistono essenzialmente due strade: utilizzare il regime fiscale ordinario oppure, quando ne ricorrono i requisiti, scegliere la cedolare secca.
Con il regime ordinario, il reddito derivante dall’immobile confluisce nella tassazione IRPEF secondo le regole previste.
La cedolare secca funziona invece come un’imposta sostitutiva. È una soluzione spesso apprezzata perché rende più immediato capire quale sarà il carico fiscale sulla locazione, anche se la convenienza effettiva dipende dalla situazione complessiva del contribuente.
Non bisogna quindi partire dall’idea che una formula sia sempre migliore dell’altra. La scelta fiscale dovrebbe essere fatta considerando anche gli altri redditi del proprietario.
Cedolare secca: 21% o 26%?
Uno dei punti più importanti riguarda proprio le aliquote.
Per le locazioni brevi, la cedolare secca è oggi prevista con aliquota del 26%, ma l’aliquota viene ridotta al 21% per una sola unità immobiliare, scelta dal contribuente nella dichiarazione dei redditi. Se vengono utilizzati più immobili per le locazioni brevi, sugli ulteriori appartamenti interessati dalla cedolare si applica il 26%.
Immaginiamo quindi un proprietario che affitti brevemente tre appartamenti. Potrà individuare un immobile per il quale applicare il 21%, mentre sugli altri due l’imposta sostitutiva sarà calcolata al 26%.
Questo rende particolarmente importante la pianificazione quando si possiedono più immobili.
La cedolare secca sugli affitti brevi non è più necessariamente sinonimo di aliquota unica al 21%.
Cosa succede quando Airbnb o un intermediario incassa il pagamento
Molte locazioni vengono gestite tramite piattaforme online o intermediari immobiliari.
Quando l’intermediario interviene anche nel pagamento o incassa direttamente il corrispettivo, deve normalmente applicare una ritenuta del 21% a titolo d’acconto sul canone e successivamente certificare le somme.
Questa precisazione è importante: il 21% trattenuto dalla piattaforma non significa necessariamente che tutta la tassazione sia già conclusa.
Se, ad esempio, su quell’immobile è dovuta la cedolare al 26%, in dichiarazione verrà determinata l’imposta complessiva e la ritenuta già subita verrà scomputata. L’eventuale differenza dovrà quindi essere versata.
La trattenuta della piattaforma è un anticipo fiscale, non sempre l’imposta definitiva.
Gli incassi delle piattaforme finiscono nella dichiarazione
Un altro elemento da tenere presente è che i dati delle locazioni brevi gestite tramite intermediari possono essere trasmessi all’Amministrazione finanziaria e comparire nella dichiarazione precompilata.
L’Agenzia delle Entrate utilizza infatti i dati comunicati dagli intermediari relativi a corrispettivi e ritenute.
Il proprietario dovrebbe comunque verificare sempre che le informazioni presenti siano corrette.
Affidarsi completamente alla precompilata senza controllare immobili, importi, ritenute e regime applicato può generare errori, soprattutto quando vengono utilizzate più piattaforme o quando si possiedono diversi appartamenti.
Quanti appartamenti si possono affittare senza diventare impresa?
Questo è uno dei confini più importanti.
Il regime delle locazioni brevi esercitate al di fuori dell’attività imprenditoriale è riconosciuto quando vengono destinati alla locazione breve non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta.
Superata questa soglia, l’attività viene presunta svolta in forma imprenditoriale.
La differenza è enorme.
Passare da proprietario privato a impresa può significare dover affrontare partita IVA, adempimenti contabili, previdenziali e amministrativi differenti.
Per chi sta progressivamente aumentando il numero degli immobili dedicati agli affitti brevi, quindi, questo limite non dovrebbe mai essere ignorato.
CIN: il codice identificativo è ormai fondamentale
Oltre alle tasse, chi propone immobili in locazione breve deve oggi conoscere il Codice Identificativo Nazionale, comunemente chiamato CIN.
Il CIN è obbligatorio per le unità immobiliari destinate alle locazioni brevi e alle locazioni per finalità turistiche. Deve inoltre essere esposto secondo le modalità previste e indicato negli annunci pubblicati.
Se esiste già un codice regionale o provinciale, il CIN non necessariamente lo sostituisce: gli eventuali obblighi territoriali continuano a essere applicabili.
Per questo il proprietario dovrebbe controllare sia la disciplina nazionale sia quella della Regione e del Comune in cui si trova l’immobile.
Attenzione anche agli obblighi di sicurezza
La fiscalità è soltanto una parte della gestione.
Gli immobili destinati alle locazioni brevi devono rispettare anche specifici requisiti di sicurezza. La disciplina nazionale prevede, tra l’altro, la presenza di dispositivi funzionanti per la rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio nei casi previsti, oltre agli estintori portatili conformi alle disposizioni applicabili.
Gli obblighi interessano anche le locazioni gestite in forma non imprenditoriale.
È quindi sbagliato pensare che chi affitta occasionalmente una seconda casa possa ignorare completamente gli aspetti amministrativi perché non gestisce un hotel o un B&B.
Essere un piccolo proprietario non significa essere fuori dalle regole del settore.
Imposta di soggiorno: dipende dal Comune
Un’altra voce da controllare è l’imposta di soggiorno.
Non esiste un’unica regola operativa identica in tutta Italia. Importi, esenzioni, modalità di versamento e procedure possono dipendere dal Comune in cui si trova l’immobile.
In alcuni casi le piattaforme possono occuparsi direttamente della riscossione e del versamento. In altri casi possono rimanere adempimenti a carico del proprietario o del gestore.
Prima di pubblicare l’annuncio conviene quindi verificare il regolamento comunale aggiornato.
È una delle ragioni per cui gestire un affitto breve significa conoscere contemporaneamente norme nazionali e regole locali.
I costi sostenuti possono essere scaricati?
Qui emerge una differenza importante tra tassazione ordinaria e cedolare secca.
Molti proprietari pensano che, avendo sostenuto spese per arredamento, pulizia, manutenzione o commissioni delle piattaforme, possano semplicemente sottrarle tutte dai canoni prima di calcolare la cedolare.
Non funziona necessariamente così.
La cedolare secca viene applicata secondo le regole proprie dell’imposta sostitutiva e non va immaginata come la tassazione del semplice “guadagno netto” rimasto dopo aver sottratto liberamente tutte le spese.
È quindi fondamentale fare i calcoli sulla base imponibile fiscalmente corretta, evitando di confondere redditività economica e imponibile fiscale.
Un appartamento può generare 20.000 euro di incassi e avere costi elevati: dal punto di vista finanziario ciò che rimane è fondamentale, ma dal punto di vista fiscale le spese non vengono necessariamente trattate nello stesso modo.
Guadagno lordo e guadagno netto sono due cose diverse
Quando si valuta la convenienza degli affitti brevi, uno degli errori più frequenti è guardare solamente al prezzo per notte.
Un appartamento affittato a 120 euro per 100 notti genera apparentemente 12.000 euro. Ma da quella cifra possono dover essere considerate commissioni delle piattaforme, pulizie, utenze, manutenzione, biancheria, eventuale gestione esterna, tasse e periodi in cui l’immobile resta vuoto.
Per capire se l’operazione conviene bisogna quindi ragionare sulla redditività netta reale.
Un immobile con tariffe molto alte ma costi altrettanto elevati può essere meno redditizio di un appartamento più semplice con un’occupazione stabile e una gestione efficiente.
L’errore più comune: pensare che la piattaforma faccia tutto
Airbnb, Booking e gli altri portali possono semplificare enormemente prenotazioni, pagamenti e comunicazioni con gli ospiti.
Ma questo non significa che sostituiscano completamente il proprietario negli adempimenti.
CIN, dichiarazione dei redditi, eventuale codice territoriale, sicurezza, imposta di soggiorno e ulteriori obblighi locali devono essere verificati caso per caso.
Pubblicare un annuncio è facile. Gestire correttamente un’attività di locazione richiede invece organizzazione.
Conclusioni
Capire come funzionano tasse e affitti brevi è fondamentale per evitare che un investimento immobiliare apparentemente redditizio produca problemi fiscali o amministrativi.
Il proprietario deve conoscere il regime fiscale applicabile, valutare tra tassazione ordinaria e cedolare secca, distinguere l’aliquota del 21% da quella del 26%, controllare eventuali ritenute operate dagli intermediari e prestare attenzione al limite che separa la gestione privata dall’attività imprenditoriale.
A questo si aggiungono CIN, sicurezza dell’immobile e adempimenti territoriali.
Il modo migliore per valutare un affitto breve, quindi, non è chiedersi soltanto “quanto posso incassare a notte?”. La domanda più utile è: quanto resta realmente dopo costi, tasse e gestione?
È questa differenza tra fatturato apparente e rendimento effettivo che permette di capire se un immobile destinato agli affitti brevi rappresenti davvero un buon investimento o semplicemente una seconda attività più impegnativa di quanto sembrasse all’inizio.